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尧亮房产服务公约

                                     尧亮房产服务公约
            作为21世纪中国义乌尧亮房地产经纪有限公司，是一家综合型的服务机构，我们将秉承“我们的客户必将获得房地产中介机构所能提供的最好的服务”这一管理理念，向客户提供专业、系统、规范的售前、售中、售后服务
            为了实现上述承诺，我们共同遵守以下服务公约
      1.维护客户利益并坚持诚信服务的原则；
      2.为顾客提供一系列规范的房地产营销服务；
      3.按照房地产中介行业惯例的规范，根据顾客的需求提供专业的服务；
      4.利用尧亮房地产体系领先的科技手段为客户提供房地产中介电子商务服务（如网上看房等）；
      5.在房地产物业的开发，租售过程中提供建议和帮助，根据客户的要求推荐专业人士（律师、金融、保险、评估等）为您服务；
      6.为顾客提供各种房地产咨询服务，并保持良好的沟通；
      7.顾客投诉在24小时内进行反馈；
      8.合理收费，杜绝任何欺诈行为；

2007年10月21日



租赁房屋的注意点

随着我市市场经济的快速发展，城市拆迁的力度加大，城市化进程的进一步推进，市民租赁房屋的情况已较为普遍。为保护群众的合法权益不受侵害，特对九种不得租赁的房屋类型进行列举，予以提醒。
     一、 未依法取得房屋所有权证的房屋
     房屋所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。租赁没有房屋所有权证的房屋，承租人的权益得不到很好保障。因为，没有办理房屋所有权证的房屋，若出现产权纠纷，承租人随时都可能会因为出租人没有拥有合法的房屋权属证书，受到纠纷影响而不能得到权益的保障。
     二、 被法院、公安机关等依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房屋
     依法裁定、查封的房屋或以其他形式限制权利的房屋，原所有权人的房屋其他权利如占有权、使用权、收益权等权利在一定程度将受到限制。租赁该类房屋，承租人会因为房屋权利的瑕疵，使得承租权利得不到合法保护。
     三、 未取得共有人同意出租的共有房屋
     属于共有产权的房屋，在未征得共有人一致同意出租的情况下是不能出租的。即使是大多数共有的人同意也不能出租，因为，租赁这种房屋，会侵犯对未同意出租的共有人的权益。
     四、 权属有争议的房屋不能租
     房屋的产权处于不明状态时即权属有争议的，这时，租赁房屋的合法性将难以得到保障。
     五、 违章建筑
     未取得规划部门的合法建设手续建造房屋，之后也没有补领规划许可证。这类房屋，属于建设规划手续不齐的建筑，规划部门随时对其实施规划执法监督。租赁这类房屋的承租人，其合法权益就得不到保护。
     六、 不符合安全标准的房屋
     租赁建造质量、生活设施达不到安全标准的房屋，承租人的生活安全将会受到影响。
     七、 未经抵押权人同意出租的抵押房屋
     目前，有不少房屋是采取抵押方式取得贷款购买的。这类房屋的抵押权人对该类房屋具有他项权利。抵押人若要出租抵押的房屋，须征得抵押权人的同意。租赁没有经过抵押权人同意出租的房屋，是对抵押权人权益的侵犯。 
     八、不符合公安、环保、卫生等部门有关规定的房屋。
     九、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形的房屋。
     市民在租赁房屋，须谨慎对待，不要租赁上述九种情况的房屋。此外，市民在租赁合法房屋之后，应当向房产管理部门办理房屋租赁登记备案。这样，有利于从法律角度保护承租人的权益，减少不必要的租房纠纷。


2007年11月2日



我要出租一套房子，作为房东要履行哪些义务？

答：出租人应承担以下相应的义务：1.出租人应当按照租赁合同的约定向承租人交付房屋，交付的房屋应当符合租赁合同约定的可使用状态。2.出租前房屋已经设定抵押或者房屋的所有权已依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制转移的，出租人应当事先书面告知承租人。3.出租非独立成套的房屋，出租人应当在租赁合同中明确承租人使用房屋合用部位的范围、条件和要求。承租人与相邻房屋承租人、使用人对合同部位的使用产生争议的，出租人应出面与相邻房屋承租人或产权人协商处理。4.出租人应当定期对房屋进行养护和维修，使房屋处于正常的可使用状态，出租人养护和维修房屋时，应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。 

2007年11月2日



租房你该注意什么

一、 审查合同主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；
二、 审查租赁的客体是否合格，即出租人的房屋是否为法律、法规允许出租的房屋；
三、审查房屋租赁手续是否完备。房屋产权证明并非是合法出租的充分条件，还应按有关规定办理房屋租赁许可证，租赁合同也要进行租赁登记方可生效。111

2007年11月2日



剖析购房目的计算租金价格 房价应讲市盈率

近年来，上海房产市场价格持续上涨，吸引了大量海外机构投资和国内炒房资金。在国家宏观政策的调控下，房价涨幅已趋缓，但大家更关心的是，未来的市场房价会趋于什么水平。而其实购房人的动机不外乎投资型、消费型和投机型这三种，通过对这三种购房目的的经济性进行剖析，可以推出合理的房价是多少。
投资型购房的目的，在于购房者购入房产后长期拥有，凭借租金收入来实现投资收益。投资型购房的价格，决定于房产租金与房价的一定比例关系，按照通常的惯例，房价约为房产月租金的120～180倍。由于房产的使用价值一般可在50年以上，所以收回购房投资之后的长期稳定的租金收入就是房产投资的净收入，这120～180倍的回收期其实就是房产投资中的“市盈率”。
所以租金是决定投资型房价的基础，租金同时又受银行利率的影响，一套价值100万元的全装修房，每月的租金收入应有6000元，才具有合理的市盈率，并与购房贷款的利息支出相当。但目前上海的房产市场上，一套100万元的房产，月租金仅在3000元，房价与租金的“市盈率”达330倍以上，租金收入还不够支付贷款利息，完全失去了投资的价值。
租金是租房人的一种消费性支出，一般不存在炒作的因素(当然在个别商铺中也有例外)。租房人如果购买一套100万元的房产，每月的利息支出是6000元，而租一套同样的房产，月租金只要3000元，所以从租金与房价的角度去分析，不难得出上海中心城区的房价回归到1万元以下/平米时，才会具有投资价值。
我们再来看看海外机构投资上海房产的策略，海外机构近年来纷纷以巨资购入上海甲级写字楼，根据全球知名物业顾问公司高力国际的统计，时下上海甲级写字楼的平均租金约0.81美元/平米·天，折合月租金200元人民币，高力国际的统计数据显示，海外机构收购甲级写字楼的平均成交价格为3260美元/平米，折合人民币27000元/平米，其“市盈率”只有135倍。当然，这些海外机构“醉翁之意不在酒”，大肆购入上海房产只是借道将美元兑成人民币，更大的目标在于博弈人民币的升值。
消费型购房的目的，在于改善居住条件，提高生活质量，显然这与购房者家庭的收入水平有关。按照国外成熟的消费模式，购房的消费水平通常为家庭年收入的6～10倍，也就是家庭偿债比率为50%的话，购房贷款偿还期约在12～20年。如果以平均家庭年收入为10万元计算，与其相适应的消费型的房价水平当为60～100万元/套，也就是不超过1万元/平米。由于购房消费本是一种超前消费的经济形态，某个时期内如果出现过于集中的购房型消费，势必会人为地形成此后经济萧条的低谷现象，所以政府都会力求将购房消费引导到与社会经济发展相适应的水平上，以减少经济出现周期性波动。
投机性购房的目的，就是低价买入、高价抛出，博取买卖中间的差价，其实和股票买卖的道理是一样的，所不同的是在股票市场中各股的涨跌并不同向，而房产市场的行情则是看涨一起涨，看跌一起跌，仅为幅度不同而已，所以短期风险小于股市。
投机型的房价形成完全取决于社会从众心理和国家政策的影响(如交易税收、利率、交易政策)及房产的供应量，所以，投机性的购房需求形成的市场房价，具有很大的炒作性和泡沫性，并没有真实的需求所支撑，也就不具有稳定性。当房产市场的泡沫消除后，房价最终会向投资型和消费型的房价需求回归。

2007年11月2日



网上租房和中介租房的利弊

网上租房，是一种新的租赁方式，随着网络的发展，很快被年轻租房者接受。网上租房方便、快捷、省钱。中介租房服务、保障。经过一段时间的较量，网上租房与找中介租房的利弊也渐渐呈现在大家面前—— 
        第一回合：优势比拼 
        网上租房享受的是方便、快捷、省钱。 
        作为一种新兴的租赁方式，网上租房依托互联网的平台优势，方便、快捷、信息量大、时间、地址随意性强。由于没有中间环节，省时省钱，了解信息详细，便于成交。 
        中介租房得到的是服务 
        传统找中介租房，中介提供的是从咨询、看房、成交、售后的全程服务，中介对信息的是二次识别，为整个交易提供安全保障。除了能监督钱款，排忧解难外，在签订合同、收取押金、租金交付等问题上，中介公司扮演的角色远远超出中间人的范围。在中介这里租房，客户享受到的是服务。 
        优势对比 
        在中介租房过程中，客户与中介是一种面对面的直面交流，因此成功率较高。相比之下，网上租房既快、又省、直接，是一种不可多得的租赁方式，求租人可与房东直接联系，不用跑中介，到街道张贴的广告栏上看信息，求租速度比较快。但虚拟成分多，可靠性差。
        第二回合：劣势比拼 
        网上租房方便快捷省时省钱
        相对于网上的信息量大，其信息的真实性差、重复信息多。由于没有客观的可识别方式，给不法分子以可乘之机，可能给客户造成的伤害更直接。另外，网络的随意性强，很多不规范的中介公司利用这种更先进、更隐蔽的骗人方式，使客户上当受骗的机会增多。网上租房，一旦发生纠纷，客户很难取证和维护权益。所以在这种情况下，选择网上租房的同时，就一定要选择可靠有保障，口碑好的专业网站如零距离租房网、搜房网，环球租房网，新浪房产等，这样，才能避免您不必要的损失。 
        中介找房
        传统的找中介租房也不是没有弊端。在目前中介市场上没有统一的行业规范、普通消费者收入水平不高的情况下，客户降低租金的心理和中介公司挣钱的矛盾，使市场恶性循环，一部分中介公司的不规范行为，挪用客户保险金也败坏了整个行业的声誉。但是，行业竞争发展迫使近两年来出现了一些品牌中介公司如尧亮房产，精品家园、万德成等，有的地方还推行了放心中介，因此只要找品牌中介，相对就会放心得多。 
        劣势对比 
        找中介租房的可行程度很大方面取决于中介行业从业人员的素质。而网上租房慢慢的被大众所接受。很大程度上对传统的中介造成了冲击，并有超越或代替传统中介租房可能。但目前为止，在一些国家和地区，中介租房依然是房地产租赁市场的主要方式。但是随着信息时代的到来，网上租房是未来的发展趋势。 
        如果网上的信息是真实可靠的，网上租房也未尝不可。只可惜如今骗子太多了，手段五花八门，不得不设防上当受骗。当然，中介公司也存在规范化管理的问题，如乱用客户保证金。目前房客们在通过中介租房时，也要擦亮眼睛，找比较有实力、有信誉的中介公司，让麻烦离你远些。 
        希望大家在租房的过程中，无论是选择网上租房还是选择通过中介租房，都一定要选择口碑好的机构，以下是网络收集的一些分析建议： 
        
        通过网络租房：零距离租房网，搜房网，新浪房产等 
        通过中介租房：我爱我家
        这些机构是比较可靠的，大家可以了解一下，希望大家都能早日找到属于自己的温暖的家。
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2008年4月1日



义乌市学区房

义乌出台中心城区小学初中招生方案
   从义乌市教育局获悉，2008年义乌中心城区小学初中招生工作实施意见已出台。报名时间为7月3~5日，地点为各学校。小学入学对象为2001年9月1日~2002年8月31日间出生的儿童；初中为2008年小学毕业生。
　　今年招生仍坚持就近入学的原则，以户籍和房产为依据划定学区范围。家长和学生凭有效证明到学区内学校报到。义乌教育局对2006年5月31日后迁入实验小学、绣湖小学、稠城一校、香山小学等学校学区且学区内其父母无房产证的学龄儿童另行安排就读。对2005年5月31日至2006年5月30日内迁入绣湖小学、实验小学学区且学区内其父母无房产证的学龄儿童原则上安排到江滨小学就读。对2008年5月15日后户口迁入绣湖中学、稠州中学学区的学龄儿童少年另行安排就读。
　　鉴于义乌外来人口子弟入学需求迅猛增长的现实，小学、初中班额均不得超过50人。不论是小学、初中，接收学区内生源和招收借读生一律不得组织学业考试或智力测试。根据教育局有关文件规定，稠州中学、绣湖中学、宾王中学招收“非学区学生”实行统一报名、填报志愿、学校录取的办法，具体办法另行制定。
　　学区划分
　　根据中心城区学校布局和生源的实际，按社区兼顾原居民区划分各校学区。具体如下：
　　（一）初中
　　1.绣湖中学
　　胜利社区、绣湖社区、通惠社区内除原南门、西门、前河、通惠门、东门、朝阳居民区外的其他居民区，幸福社区、建设社区、迎宾社区、复兴社区（包括雪峰路以南的丹溪一区、四区、五区），莲塘村、曹道村、下山头村、石桥头村、留雅村、季宅村、沈村、黄杨梅村、上里角塘村、下里角塘村。
　　2.稠州中学
　　江滨社区、向阳社区、下车门社区，市场社区、绣湖社区、胜利社区、通惠社区的原市场、桥西、南门、前河、西门、朝阳、通惠门、东门等居民区。
　　3.宾王中学
　　车站社区、雪峰社区、孝子祠社区、宾王社区、词林社区、银苑社区、长春社区、福田社区及市场社区原稠江居民区，思古塘村和福田片的行政村。
　　4.江东中学
　　商苑社区、临江社区、五爱社区、江南社区、鸡鸣山社区、东洲社区、南苑社区、城东片行政村、青口片行政村。
　　5.徐江初中
　　徐江片行政村。
　　6.稠江中学
　　经发片行政村、江湾片行政村、官塘片行政村以及凤凰社区、兴业社区、锦都社区、松门里社区。
　　7.北苑学校（初中部）
　　柳青片行政村、前洪片行政村及北苑工业园区内（雪峰路以北）不属绣湖中学学区的其他区域（含现代名人花园、国际村）。
　　（二）小学
　　1.绣湖小学
　　绣湖社区、通惠社区的原湖东、北门、学前居民区和建设社区以及绣湖社区原前河居民区（城中路以北部分）、西门居民区（丹溪路以东部分）。
　　2.香山小学
　　胜利社区和复兴社区的复兴村。
　　3.稠城一小
　　绣湖社区、通惠社区的原朝阳、东门、通惠门、南门居民区及向阳社区（工人路以北部分）。
　　4.稠城三校
　　孝子祠社区、车站社区、迎宾社区。
　　5.朝阳小学
　　市场社区、向阳社区（工人路以南部分）。
　　6.保联小学
　　下车门社区、江滨社区的原篁园居民区。
　　7.宾王小学
　　词林社区、银苑社区。
　　8.义驾山小学
　　宾王社区。
　　9.江滨小学
　　江滨社区（原篁园居民区除外）。
　　10.福田小学
　　福田社区、长春社区（含井畴自然村）、雪峰社区以及福田片行政村。
　　11.实验小学
　　商苑社区、江南社区、南苑社区、临江社区（篁园路以西部分）以及青岩刘村。
　　12.艺术学校
　　临江社区（篁园路以东部分）。
　　13.江东一小
　　鸡鸣山社区的金村与樊村和赤塘村、金星村，城东集体户。
　　14.五爱小学
　　五爱社区、鸡鸣山社区（金村、樊村除外），殿下、宗塘、端头、山口等行政村。
　　15.青口小学
　　青口片行政村。
　　16.东洲小学
　　东洲社区。
　　17.黎明小学
　　银河湾小区，塔下洲、九联、西村、孔村、潘村、下麻车、张村、青岩傅、上麻车等行政村。
　　18.稠江一小
　　松门里社区、兴业社区的稠关新科花园和黎明、杨一、杨二、杨三、下门、诸宅、东畈、大路金等行政村。
　　19.开发区学校
　　凤凰山、锦都社区及兴业社区的贝村、城店居民区。
　　20.楼下村小学
　　楼下村、童店等行政村。
　　21.黄杨梅小学
　　幸福社区、复兴社区（除原复兴村外）及黄杨梅、季宅、沈村、留雅行政村。
　　22.北苑学校（小学部）
　　青溪、柳青、杨街、塘坦、何麻车、新后傅、后明塘、游览亭、高桥、石桥头、下山头、下里角塘、上里角塘、曹道、莲塘等行政村以及北苑工业园区内（雪峰路以北部分含现代名人花园、国际村）。
新闻来源于：义乌市教育局
[2008-5-26 21:21:16]

2008年11月24日



义乌房产能挺住吗？20亿一块地有这个价值吗？

房产新闻--义乌房产能挺住吗？20亿一块地有这个价值吗？
在全国各地土地使用权拍卖趋冷、多宗地块接连流拍的形势下，小商品城近日却以20.8亿元的大手笔拍下了义乌市荷叶塘住宅区地块土地使用权。这不仅在绝对金额上创下近期房地产上市公司购地的最高金额纪录，而且从地面单价来看，也达到每平方米1.52万元的高位。
        从小商品城本身的资金实力来看，20.8亿元的土地出让金几乎占到一季度末小商品城净资产的123.08%，总资产的44.56%，货币资金余额的319.5%。这还不包括后期的建设费用。小商品城逆市拿地图什么？它如何在短短两个月不到的时间内筹措巨额土地出让金？
　　激烈竞争导致地价高昂
　　记者从义乌当地有关渠道了解到，造成此次小商品城高价拿地的主要原因是土地竞拍的激烈竞争。据悉，参加义乌荷叶塘地块拍卖会共有7家房地产公司，直至经过27轮激烈竞价后，其中5家房产相继退出，余下小商品城房地产开发有限公司和中驰房产两家公司又经过了46轮激烈竞争才最终决出胜负，义乌商城房产以20.8亿元的高价中标。
　　昨日小商品城董秘陈荣根向证券时报记者表示，荷叶塘地块项目将是下属控股子公司小商品城房地产开发有限公司独立运作的房地产开发项目，与目前公司的国际商贸城等没有什么配套关系，属于一个独立运作的项目。公司之所以竞拍下这个地块主要是看好其盈利前景。
　　他表示，公司以目前的土地价格拿下这块土地，就是认为其有利可图。他介绍，按照目前成交价格计算，项目运作下来还是有利润空间，只是盈利多少的问题。不过，他同时表示，虽然小商品城的业绩还会增长，但是即使国际商贸城三期成功注入上市公司，小商品城未来业绩也不大可能出现爆发性的增长了。
　　据他介绍，目前义乌市民广场周围的房价大约在每平方米2.5万元左右，外围的房价在1万元左右。此次拍卖所得的荷叶塘属于外围地区。
　　据记者从当地相关渠道了解，小商品城将用此地块打造山景、湖景相结合的现代主义高级住宅。小商品城房产方面认为，该地块距国际商贸城1.5公里，交通方便，具商住价值；而且从市场因素来看，品质居住的时代已经来临。
　　不过，记者从义乌当地香居房产资深专家及多家房产负责人了解，目前荷叶塘已经建好的只有6幢房产，平均每平方米房价在7千到8千之间，该地块距离市中心大约2-3公里，周围也没有山。小区周围及社区能否活起来，还要看今后的人气了。
　　记者根据义乌国土局国有土地使用权出让公告发现，该地块一路之隔有一个工业区用地，旁边有一个正在建设的水库。
　　资金将来自负债融资
　　分析人士认为，即将在两个月内缴付的庞大土地出让款问题，以及后续巨额建设资金问题，可能会给小商品城带来巨大资金压力。
　　从一季度小商品城的财务报表分析，一季度末小商品城的货币资金余额为6.51亿元，与20.8亿的土地出让金相差14.29亿元。除此之外，小商品城并没有其他可立即变现的资产。从增发来看，小商品城的定向增发方案还没有获得证监会的审核同意，远水解不了近渴。而且即便小商品城的向定向增发完成，也主要用于收购国际商贸城三期的相关资产，不大可能为小商品城带来额外资金。因此，小商品城的资金只能来自负债。
　　对此，陈荣根也承认，资金将主要通过银行间接融资获得。同时，他认为，虽然当前的宏观调控使得公司不能像从前那样轻松获得资金支持，但是通过努力还是可以从银行获得资金。而且，公司还可以通过发公司债的方式来筹集资金。另外，定向增发获得国际商贸城三期项目后，小商品城的净资产将会增加到40个亿左右，也将增强公司向银行申请抵押贷款的能力。

2008年12月17日


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