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7月二手楼成交量回升 市场将迎来以价换量时代 |
| 作者:管理员 来源:网易房产 时间:2010-7-28 9:00:46 提交:本站 |
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二手楼价降了没？ 市民称“感觉不到” 号称史上最严的调控政策出台后，广州二手楼市所受影响立杆见影，观望气氛浓厚，成交量一降再降。价格也紧急刹车，停止了疯涨的势头。新政实施已满三个月，在记者随机采访的人群当中，大部分市民表示根本感觉不到楼价下降，相反，部分区域还逆市上涨了不少。 “房价完全没降啊”，在荔湾区上班的叶先生一提到房价就表示出丝丝愤慨。他告诉记者，由于资金有限，他一开始就打算买二手房，从2009年初开始看楼，当时想在海珠区买，因为嫌贵就一直观望。新政调控，他心里很高兴，盼望着有朝一日房价能真真正正有所回落，但两年了，“我眼睁睁的看着房价越来越贵”，心仪区域的房价岿然不动，“越等越买不起房”，“从化、增城有便宜的房子，可是谁会去买这么远的地方自住？” 与市民感受相佐证的是几大中介行的成交数据。根据中原、合富、满堂红三大行的统计显示，4月二手楼成交宗数比3月减少两成左右，但成交均价仍在万元以上运行。 5月份，二手楼市状态低迷，在买家观望情绪越来越浓的情况下，业主“反价”现象几乎绝迹，个别地区出现小范围的抛盘，不少业主心态松动，能接受5%-10%的“议价”。满堂红统计数据显示，广州二手楼在经历了2009年一路高歌猛进之后，首次出现了量价齐跌的情况。成交量相比4月再降三成，成交均价为10419元/平方米。 一直水静河飞的楼市经历连续下跌之后，在6月份出现了止跌回稳迹象。满堂红数据显示全市二手住宅买卖宗数环比减少2.6%，买卖均价为10450元/平方米，与上月相比仅下跌了2元/平方米。而中原地产统计结果为全市二手住宅买卖成交量回升了10%，成交均价为12700元/平方米，结构性微升了4%。值得注意的是，6月份的买卖成交之中，均价降幅最大的番禺区宗数增加了6.3%，而均价涨幅最大的黄埔区宗数则锐减了25.9%，“以价换量”的趋势已经逐渐形成。 成交量的下跌不能代表楼价下降，均价一直在高位徘徊反应出楼市的博弈加剧。 现在的价格触底了吗？ 交易量回升 市场将迎来以价换量时代 7月将近尾声，有房产中介表示本月二手交易开始复苏。7月上半月经满堂红地产促成的业务交易量比6月同期增加33%，这被认为是交易双方对政策逐步消化的信号，尽管楼市依旧低迷，但始终有一个相对固定的需求群体在支撑着楼市。满堂红研究部高级经理周峰认为，“稳定的供需关系构筑了近期调整的阶段性底部，只要买卖的其中一方作出让步，二手楼市的成交量便会触底回升”。 某地产企业负责人认为，“底部”的表现形式未必是价格大跌，因为广州的楼市泡沫不仅仅是价格泡沫，还有区域性泡沫，即部分区域在楼价普涨中楼价隐秘性地涨至了超过价值的高度。在楼市调整不断深入的过程中，这些前期透支了涨价价值的区域楼价势必会有所回调。 经纬行研究中心经理朱欣苑表示，由于上半年通过销售回笼资金有限，下半年流动性又会趋于收紧，发展商的资金压力将逐步显现，加上市场竞争的压力，市场将由目前的价格折扣等让利促销变为直接的降价，以价换量。 在政策不新增、信贷不变化的情况下，进入下半年，迫于政策调控与市场低迷的双重压力，许多业内人士研判房地产走势必会以“价”换“量”，最终促使楼市从“量跌价涨”向“价跌量涨”的转变。 租赁市场 大户型租金跌幅大 全市二手楼租金回落 根据满堂红地产的成交数据，2010年上半年，广州市二手住宅总体（不含南沙）平均租金为31.2元/平方米，同比上涨14.1%。广州租金自2009年4月份的阶段性探底之后（当月平均租金为27.1元/平方米/月），在2009年下半年开始加速波动上涨，到今年4月份一度涨至32.3元/平方米/月的峰值，之后两个月又稍有回调。 本轮租金疯涨的原因为阶段性结构性涨价，主因有楼价成本和物价成本的转嫁，还有城中村改造和毕业生租房这两个短期因素所释放的需求导致。5、6月份二手楼市的买卖成交量水平与新政前相比下跌了5成，买卖的低迷导致部分业主转售为租，从而增大了市场的租赁房源供应。由于市场上的出租房源增多，租金反而有了下跌的压力。 据了解，在4.15新政之后，60平方米以下的小户型租金环比继续上涨1.7%（升幅较去年已经趋于平缓），60-90平方米的中等户型租金环比基本持平（轻微下跌0.5%），90-120平方米的大户型租金环比下跌2.0%，120平方米以上的超大户型租金环比下跌2.7%。也就是说，从环比来看，今年第二季度只有60平方米以下的小户型租金是上涨的，60平方米以上的户型平均租金是下跌的，而且户型越大，租金的跌幅越大。 这点倒不难理解，大户型本身总价高，租金高，需求不象小户型那样旺盛，离普通租房群体的距离远。大户型的租金下跌在意料之中。随着毕业生租房需求和城中村改造分流人群的租房需求被市场消化，广州租赁市场势必会归于平稳，租金也逐步趋稳。 后市预测 二手楼市保持调整状态 自住买家态度谨慎 自6月下旬至今，二手房市场除了部分城区中心区域，房源供应都比较充足。受大市场环境以及信贷政策的影响，广州二手房买卖市场将继续保持调整的态势，计划在近期入市的自住刚性需求买家手中资金较紧张，因此在购房计划上表现为小心谨慎，而受一手影响，个别业主在叫价上已经出现松动的情况。经过一个季度的博弈，买卖双方心里多少都有了底。从目前的市场情况来看，专家预测本轮降价幅度会比08年的降幅要低。预计市中心项目降幅在10%~15%左右，郊区项目降幅在15%~20%之间。 |
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